Miet- und Leasingverträge in der Übergangsphase: ein Terminraster

Das Wichtigste auf einen Blick

Miet- und Leasingverträge gehen bei einem Betriebsübergang nicht automatisch auf den Käufer über.
Das Raster arbeitet mit drei Vorlauffristen: zwölf bis neun Monate, sechs bis drei Monate, Übergabetag mit Nachlauf.
Je Vertrag stehen vier Felder bereit: Laufzeit, Kündigungstermin, Umschreibung, Zustimmung der Gegenseite.
Zustimmung und Umschreibung gehören schriftlich in den Entwurf des Unternehmenskaufvertrags.
Fehlt die Zustimmung von Vermieter oder Leasinggeber, bleibt der Verkäufer im Vertrag.

Was beim Betriebsübergang übergeht, und was nicht

§ 613a BGB regelt den Übergang von Arbeitsverhältnissen. Die Vorschrift beim Bundesministerium der Justiz beschreibt Rechte und Pflichten sowie die Unterrichtung der Beschäftigten. Auf denselben Punkt zielt die Richtlinie 2001/23/EG zur Wahrung von Ansprüchen bei Betriebsübergang.

Miet- und Leasingverträge sind dort nicht erfasst. Sie wandern nicht mit dem Betrieb, sondern bleiben beim bisherigen Vertragspartner. Eine Übernahme wirkt erst, wenn Vermieter oder Leasinggeber zustimmen und der Vertrag umgeschrieben wird.

Drei Konstellationen sind zu unterscheiden. Erstens: Der Verkäufer bleibt Mieter, der Käufer nutzt die Fläche weiter. Zweitens: Der Vertrag wird mit Zustimmung des Vermieters auf den Käufer übertragen. Drittens: Der Vertrag wird gekündigt und neu abgeschlossen. Jede Variante hat eigene Fristen.

Wer zustimmen muss

Bei Gewerbemietverträgen braucht die Übertragung die Zustimmung des Vermieters, des abgebenden Mieters und des Käufers. Fehlt eine Unterschrift, schuldet der Verkäufer weiterhin die Miete.

Bei Leasingverträgen entscheidet der Leasinggeber. Viele Verträge enthalten eine Klausel, nach der eine Übertragung ohne schriftliche Zustimmung unwirksam ist. Prüfen Sie das vor jedem Gespräch mit dem Käufer.

Der Unternehmenskaufvertrag selbst unterliegt der Formvorschrift des § 311b BGB zur Beurkundung. Zustimmungserklärungen lassen Sie als Bedingung oder aufschiebende Klausel in den notariellen Vertrag aufnehmen.

Kautionen und Restwerte gehören ins Raster. Eine Barkaution von mehreren Monatsmieten wechselt nicht automatisch den Gläubiger. Klären Sie, wer sie nach dem Stichtag zurückzahlt.

Ob im Streitfall ein Betriebsübergang vorliegt, entscheiden die Gerichte. Die Entscheidungsübersicht des Bundesgerichtshofs zeigt, wie unterschiedlich die Fälle gelagert sind.

Das Terminraster

Fünf Arbeitspakete, drei Vorlauffristen, ein Nachlauf.

Aufgabe	Frist vor dem Übergabetag	Nachweis
Vertragsbestand erfassen, Laufzeit und Optionen auslesen	zwölf bis neun Monate	Kopien aller Verträge, Nachträge und Kautionsbelege
Kündigungstermin und Frist berechnen	neun bis sechs Monate	Schreiben mit Eingangsdatum
Umschreibung beim Leasinggeber anfragen	sechs bis vier Monate	Anfrage mit Vertragsnummer
Zustimmung des Vermieters einholen	sechs bis drei Monate	unterschriebene Zustimmungserklärung
Nachlauf prüfen: Kaution, Rückgabe, Restwert	bis drei Monate nach dem Stichtag	Schlussabrechnung und Rückgabeprotokoll

Tragen Sie jeden Vertrag einzeln ein, auch wenn mehrere Fahrzeuge aus demselben Rahmenvertrag laufen. Rahmenverträge haben oft abweichende Laufzeiten je Fahrzeug. Ein Sammelvermerk verdeckt die Position, die zuerst kündigt.

Enthält ein Gewerberaummietvertrag keine eigene Laufzeit und läuft er unbefristet, greift die gesetzliche Frist des § 580a Abs. 2 BGB. Danach ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ende des nächsten Quartals zu kündigen.

Beispielrechnung: Zugang der Kündigung Anfang Januar, Ende des Mietverhältnisses am 30. Juni. Das sind rund sechs Monate Vorlauf, die im Raster stehen müssen.

Bei befristeten Verträgen mit Verlängerungsoption entscheidet ein Termin. Wer die Optionsfrist versäumt, bindet den Käufer für weitere Jahre.

Zwei Termine dürfen nicht zusammenfallen: der Kündigungstermin und der Übergabetag. Liegt die Kündigung vor dem Stichtag, braucht der Käufer einen Zwischenvertrag. Liegt sie danach, trägt der Verkäufer die Kosten bis dahin.

Checkliste für die letzte Woche

Bearbeitungsstand je Vertrag prüfen und offene Punkte markieren.
Zuständige Person und Vertretung benennen.
Zustimmungserklärungen im Original abheften, Kopien an den Käufer.
Kautions- und Restwertfragen schriftlich festhalten.
Nachlauftermin mit beiden Seiten bestätigen.

Rollen verteilen und Beratung nutzen

Wer verhandelt, wer unterschreibt, wer informiert die Gegenseite? Drei Namen, mehr nicht. Der abgebende Inhaber verhandelt bei Altverträgen, der Käufer unterschreibt die Umschreibung, eine benannte Person pflegt das Raster.

Für Vertragsfragen vor Ort beraten die Industrie- und Handelskammern in ihrer Nachfolgeberatung. Bringen Sie das Raster und alle Verträge mit.

Häufige Fragen

Gehen Mietverträge beim Betriebsübergang automatisch auf den Käufer über?

Nein. § 613a BGB betrifft Arbeitsverhältnisse. Für Mietverträge braucht es eine Vertragsübernahme mit Zustimmung von Vermieter, Verkäufer und Käufer.

Wie kündige ich einen unbefristeten Gewerberaummietvertrag fristgerecht?

Prüfen Sie zuerst den Vertrag. Ohne eigene Regelung gilt § 580a Abs. 2 BGB: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ende des nächsten Quartals.

Worauf kommt es bei Leasingverträgen an?

Auf die Zustimmung des Leasinggebers und die Umschreibung. Viele Verträge verlangen Schriftform. Klären Sie zusätzlich Restwert, Rückgabebedingungen und Kaution.

Muss die Zustimmung des Vermieters beurkundet werden?

Die Zustimmung selbst nicht. Der Vertrag über die Übertragung des Unternehmens im Ganzen unterliegt nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Lassen Sie die Zustimmung dort als Bedingung aufnehmen.

Bis wann muss die Umschreibung vorliegen?

Vor dem Übergabetag, nicht danach. Rechnen Sie mit Bearbeitungszeiten der Gegenseite und legen Sie den Termin mindestens drei Monate vor den Stichtag.